Die 5 größten Fehler beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie erwerben möchte, trifft eine große Entscheidung und muss daher vorab viele verschiedene Aspekte beachten und gegeneinander abwägen.

In diesem Blogartikel möchten wir die fünf häufigsten Fehler auflisten, die insbesondere Erstkäufern von Eigentumswohnungen i.d.R. unterlaufen. Darüber hinaus geben wir Tipps wie man diese Fehler vermeiden kann.

 

Die folgenden Ausführungen richten sich primär an Erstkäufer von Eigentumswohnungen, sei es als Eigennutzer oder auch als Kapitalanleger.

 

 

1) Immobilienkauf weil es aktuell "Hype" ist 

Wir alle kennen das: Immobilien sind in aller Munde! Ob in der Presse oder im Bekanntenkreis, gefühlt investiert aktuell jedermann in Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Auch die Presse befeuert diesen Trend gerne. Wir möchten hier nicht auf die Ursachen der Immobilienpreisentwicklung eingehen, das würde den Rahmen dieses Blogartikels sprengen. Was wir jedoch ganz klar sagen ist: Nur weil viele in Immobilien investieren, heißt es nicht, dass es ein gutes Investment ist. i.d.R. ist das Gegenteil der Fall. Hier müssen angehende Immobilienbesitzer daher besonders genau hinschauen.

 

Wie kann man dem entgegen wirken?

Es ist wichtig vor dem Immobilienkauf das "Warum" klar zu definieren. Warum möchtest Du eine Immobilie erwerben? Was möchtest Du mit dem Immobilieninvestment erreichen? Wie passt der Kauf in Deine langfristige Strategie zur Geldanlage bzw. zum Vermögensaufbau?

 

 

2) Von niedrigen Zinsen geblendet

Auch diese Information geistert bereits seit Jahren durch die Medien: Die Zinsen sind auf einem historischen Tief, Immobilienkredite sind so günstig wie nie zuvor. Das ist erst einmal auch richtig. Wer mit denjenigen spricht, die in den 90er Jahren Immobilen finanziert haben, wird teilweise Zinssätze von über 10% genannt bekommen. Allerdings waren die Immobilienpreise zu der Zeit (generell) auch niedriger als heutzutage. 

D.h. also NICHT, dass der Kauf einer Eigentumswohnung aktuell  grundsätzlich sinnvoll ist, nur weil die Zinsen niedrig sind. 

 

Wie kann man dem entgegen wirken?

Wir betrachten den Kauf einer Immobilie und ihre Finanzierung als zwei unabhängige Rechtsgeschäfte. Die Immobilieninvestition muss zu der Strategie des Käufers passen (s. Punkt 1 oben) und für sich genommen rentabel sein - d.h. die Investitionskriterien des Käufers erfüllen. Die Finanzierung der Immobilie hat zwar einen Einfluss auf den Cash Flow und den Vermögensaufbau, der mit dem Erwerb der Immobilie einher geht. Die zugrunde liegende Immobilie an sich muss jedoch auch unabhängig von der gewählten Finanzierung werthaltig sein.

 

 

3) Makro- und Mikrolage nicht objektiv analysiert

Insbesondere wenn Eigennutzer in dem Ort kaufen, an dem sie selbst - u.U. schon lange - wohnen, meinen sie den Ort genau zu kennen. Natürlich sind sie i.d.R. ortskundig, häufig beruhen Meinungen über Stadtteile u.Ä. jedoch auf Stereotypen, die gerne auch mal nicht mehr aktuell sind. Nun befinden sich die meisten Stadtteile, aber auch ganze Städte, in einem permanenten Wandel. Dessen Auswirkungen sind erst im Nachhinein offensichtlich. Die Gefahr Stadtteile falsch einzuschätzen ist daher hoch.

 

Wie kann man dem entgegen wirken?

Dagegen schützt nur eine detaillierte und möglichst objektive Standortanalyse, also eine Analyse der Makrolage (Stadt, Stadtteil, Nachbarschaft) sowie der Mikrolage (Straße, Haus). Es gibt frei zugängliche Quellen im Internet, die Immobilienkäufer bei der Lagebewertung unterstützen. Hier eine Auswahl inkl. Verlinkungen:

 

4) Nur einmal besichtigt

In der Ankaufsphase einer Immobilie findet die sog. "due diligence" statt, also die Periode, in der man die Dokumente prüft, die Protokolle der Eigentümerversammlungen im Detail liest und die Kalkulation finalisiert. Auch die Immobilie selbst wird wird bei der Besichtigung in Augenschein genommen ... meist jedoch nur EIN MAL! 

In der aktuellen Marktlage, in der Besichtigungen teilweise als "Massenbesichtigungen" stattfinden, haben Käufer häufig das Gefühl vom Makler oder dem Verkäufer gehetzt zu werden und sich schnell entscheiden zu müssen. Auch wenn man schnell sein muss, dürfen sich Käufer von Eigentumswohnungen nicht unter Druck setzen lassen. Dies kann im Nachhinein sehr teuer werden.

 

Wie kann man dem entgegen wirken?

Um sich daher ein möglichst gutes Bild von der Immobilie und der (Mikro)Lage zu machen, ist es wichtig, dass man sie zu mehreren Tageszeiten besucht, die Straße und de Nachbarschaft erkundet und einfach mal auf sich wirken lässt. Gibt es Tageszeiten zu denen viel Verkehr ist, hört man abends/ am Wochenende feiernde Menschen? Wie weit ist der Bus/ die Straßenbahn entfernt? Es hilft auch mit Nachbarn zu sprechen oder beim Imbiss gegenüber einmal zu hören, was die Mitarbeiter von der Gegend halten. 

 

  

5) Unterlagen nicht genau geprüft 

I.d.R. wird der Kauf einer Eigentumswohnung von einer Bank finanziert. Für die Finanzierung benötigt die Bank eine ganze Reihe Unterlagen, die man vom Verkäufer/ Makler bekommt. Leider passiert es nur allzu häufig, dass diese Unterlagen einfach an die finanzierende Bank weitergeleitet werden, ohne diese einer genauen Prüfung zu unterziehen. Denn nur weil die Bank die Unterlagen prüft, heißt es nicht, dass der Käufer dies nicht auch tun muss. Denn das primäre Interesse der Bank ist es, den von ihr gewährten Kredit bestmöglich abzusichern. NICHT jedoch den Käufer über mögliche Folgen der Teilungserklärung oder von Beschlüssen der Eigentümerversammlung aufzuklären.

 

Wie kann man dem entgegen wirken?

Als angehender Immobilienkäufer steht man ganz klar in der Pflicht, sich umfassend zu informieren und Risiken seines möglichen Investments zu identifizieren. Das nimmt einem niemand ab. D.h. man muss insb. die folgenden Dokumente einholen und genau studieren:

  • Teilungserkärung
    • Welche Teile der Wohnung sind Sondereigentum, welche Gemeinschaftseigentum?
    • Für welche Teile der Immobilie besteht Sondernutzungsrecht?
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (mind. drei) 
    • Wurden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen beschlossen?
    • Falls ja, werden sie aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage getragen oder wurden Sonderumlagen vereinbart?
  • Aktueller Wirtschaftsplan 
    • Wie hoch ist das aktuelle Hausgeld? 
    • Welcher Teil davon ist auf Mieter umlegbar und welcher Teil muss vom Eigentümer getragen werden?

 

Natürlich halten wir Investitionen in Immobilien für sinnvoll - immerhin ist das unser Geschäft. 

Aber auch eine Immobilieninvestition kann sich negativ auswirken, wenn sie blauäugig getätigt und nicht durchdacht wird. Mit diesem Beitrag möchten wir alle angehenden Immobilienkäufer dazu ermutigen, sich nicht unter Druck setzen zu lassen und den anstehenden Immobilienkauf sorgfältig vorzubereiten!

 

So wird es auch ein nachhaltiges Investment und bereitet Euch viel Freude!

 

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?

Wir freuen uns über Ihre Kontaktaufnahme, gerne per Email oder direkt über unser Kontaktformular.