Wie berechnet man die Rendite von Immobilien?

Eine der wichtigsten Fragen für angehende Vermieter lautet: Lohnt sich Vermietung überhaupt?

Wenn man auf den einschlägigen Immobilienportalen nach Wohnungen zur Kapitalanlage sucht, findet man häufig Angaben wie "Rendite von XY%" oder "Faktor XY". Wenn man sich bisher nicht mit Immobilieninvestments befasst hat, kann man sich schon mal fragen, was genau sich hinter diesen Ausdrücken verbirgt. In diesem Blogartikel möchten wir einen Einblick in die Berechnung der Rendite einer vermieteten Wohnung geben. Da dieses Thema erfahrungsgemäß auf viel Interesse stößt, werden wir in folgenden Blogartikeln weitere Begriffe erläutern.

Unsere Ausführungen beziehen sich auf ein Beispiel einer vermieteten Eigentumswohnung. Die Eckdaten sind:

Kaufpreis: 100.000€

Kaufnebenkosten: (12,07%): 12.070€

Veranschlagte Sanierungskosten: 10.000€

Kaltmiete: 500€ / Monat = 6.000€ / Jahr

Bruttorendite berechnen

Die Bruttorendite einer Immobilie setzt die Miete (wichtig: Kaltmiete) ins Verhältnis zum Kaufpreis der Wohnung und wird in Prozent pro Jahr ausgedrückt.
In unserem Beispiel teilen wir die Mieteinnahmen pro Jahr (6.000€) durch den Kaufpreis der Wohnung (100.000€) und erhalten eine Bruttorendite von 6,00%. Diese Renditekennziffer lässt sich gut mit anderen Anlagen - bspw. Aktien, Fonds oder Anleihen - vergleichen.

Faktor

Der Faktor ist sozusagen das Gegenstück zur Rendite. Hier wird der Kaufpreis der Wohnung (100.000€) durch die jährlichen Mieteinnahmen (6.000€) geteilt. Das Ergebnis, der Faktor, ist 16,67. Dieser Faktor sagt aus, dass man 16,67 Jahresmieten benötigt, um den Kaufpreis "zurückzubekommen".

Nettorendite berechnen

Wir rechnen bei unseren Investments natürlich sowohl den Faktor als auch die Bruttorendite aus, allerdings interessiert uns viel mehr die Nettorendite, d.h. die Rendite wenn man nicht nur den reinen Kaufpreis der Immobilien, sondern alle mit der Transaktion einhergehenden Kosten - die sog. Gesamtinvestitionskosten - in Betracht zieht. 

Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Maklercourtage (sofern über einen Makler gekauft), Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Grundbuchamt) und Sanierungskosten zusammen. 

Somit ermöglicht die Nettorendite ein genaueres Bild der Kapitalverzinsung bezogen auf das gesamte von uns eingesetzte Kapital für die jeweilige Immobilie.

In unserem Beispiel teilen wir die Mieteinnahmen pro Jahr (6.000€) durch die Gesamtinvestitionskosten, also den Kaufpreis der Wohnung (100.000€) zzgl. der Kaufnebenkosten (12.070€) sowie der geplanten Sanierungskosten (10.000€). D.h. 6.000€/122.070€ und wir erhalten eine Nettorendite von 4,92%.

Auch hier kann man den Faktor als Kehrwert der Immobilien Nettorendite berechnen, indem man die Gesamtinvestitionskosten von 122.070€ durch die jährlichen Mieteinnahmen von 6.000€ teilt. In unserem Beispiel beträgt der "Netto-Faktor" 20,35.

Was eine gute Rendite (bzw. ein günstiger Faktor) ist, hängt sehr stark von den lokalen Marktgegebenheiten ab. In einigen Teilen Deutschlands werden den Verkäufern Immobilien für den Faktor 30 aus den Händen gerissen. In anderen Gegenden will niemand zum Faktor 8 zuschlagen.

Letztendlich hängt es auch vom Risikogeschmack des Einzelnen ab, welche Investments er bevorzugt. Wichtig ist unserer Meinung nach insbesondere, dass man bewusste Entscheidungen basierend auf einer soliden Informationslage trifft.

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