Was sind umlegbare Nebenkosten eines Immobilieninvestments?

Wenn man angehende Immobilieninvestoren fragt, was die laufenden Kosten einer vermieteten Wohnung sind, bekommt sehr viele unterschiedliche Antworten. Leider herrscht weitestgehend Unklarheit darüber, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können.

In unserem Artikel über die 5 größten Fehler beim Immobilieninvestment haben wir bereits erwähnt, dass der Wirtschaftsplan und das Hausgeld genau geprüft werden müssen. In diesem Blogartikel möchten wir mehr ins Detail gehen und genau erläutern, welche Nebenkosten eines Immobilieninvestments auf den Mieter umlegbar sind - und welche vom Eigentümer getragen werden müssen.

Dieses Thema ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) §1 und §2 geregelt.

Nur die regelmäßig anfallenden Betriebskosten, also diejenigen Kosten, die zum "normalen Betrieb" einer Wohnung gezählt werden können, können auf den Mieter umgelegt werden.

NICHT auf den Mieter umlegbar sind Gebühren für den Verwalter, Kontoführungsgebühren sowie Kosten für die Instandsetzung bzw. Instandhaltung (d.h. bei Eigentumswohnungen auch nicht die Instandhaltungsrücklage).

Die Betriebskostenverordnung führt die Kostenarten einzeln auf, die man als Vermieter von seinem Mieter in der jährlichen Nebenkostenabrechnung zurückfordern kann:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Nebenkosten

Interessant ist der letzte Punkt "sonstige Nebenkosten". Auch hiermit sind regelmäßig anfallende Betriebskosten gemeint, die zum "normalen Betrieb" einer Wohnung gezählt werden können, welche jedoch in der Auflistung nicht genannt wurden. 

Beispielhaft sind hier die Wartung von Rauchmeldern zu nennen.

Tipp: Um Unklarheiten von vornherein zu beseitigen, empfiehlt es sich in den Mietvertrag von vornherein einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung hineinzunehmen. Damit haben sowohl Mieter als auch Vermieter größtmögliche Sicherheit, dass eben nur die gemäß Betriebskostenverordnung umlegbaren Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.