Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes, und auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. In ihr sind die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer eingetragen. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, d.h. es muss beim Notar beurkundet werden, sie ist die rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses. Wenn Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus einzeln verkauft werden sollen, muss eine Teilungserklärung vorliegen.

Die Teilungserklärung hat folgende Bestandteile:

• Aufteilungsplan: hier werden die Aufteilung des Gebäudes und dessen Lage und Größe erfasst.
• • Der Eigentumsanteil wird meistens in Tausendstel angegeben. Die Zuordnung eines jeden Raumes wird somit unmissverständlich erkennbar gemacht. Ist der Anteil eines Eigentümers z.B. 87/1000, gehören ihm 8,7% des gesamten Gebäudes. (Die Zahl 87 ist nicht auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen).
  • Der Aufteilungsplan muss von der Baubehörde unterschrieben sein
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: diese zeigt, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, also unabhängig voneinander genutzt werden können
• Gemeinschaftsordnung: diese legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander fest.
• • Sie stellt Richtlinien bezüglich der Kostenverteilung in der Hausordnung oder bei Sondernutzungsrechten auf
  • Sie enthält Informationen zu Zahlungsverpflichtungen und zur Verteilung der Kosten bei Modernisierungen
  • Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.

Die Teilungserklärung ist Voraussetzung, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können.

Wichtig ist, dass in der Teilungserklärung genau bezeichnet ist was Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist. Die genaue räumliche Abgrenzung findet man im Aufteilungsplan

• Sondereigentum: Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude, z.B. Kellerabteil oder Garage
• Gemeinschaftseigentum: Teile des Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht selbst gehören, wie z.B. Treppenhaus oder tragende Wände
• Hier sollten auch kleinere Details geregelt werde, z.B. ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur Hauptversorgungsgeräte.

In der Teilungserklärung werden auch Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen festgehalten, also ob eine gewerbliche Nutzung der Immobilie möglich ist. Wenn Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen werden müssen, dann wird meist ein Mehrheitsbeschluss benötigt. Außerdem muss die Veränderung der Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Dies passiert, wenn z.B. ein Wohnungseigentümer Dinge an seiner Wohnung ändern möchte:

• Eigenständige Änderungen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft sind möglich, wenn die Konsequenzen der Änderung einzelne Eigentümer betreffen, nicht aber die Gemeinschaft. Dies würde der Fall sein, wenn zum Beispiel zwei Wohnungseigentümer beschließen, Teileigentumseinheiten (z. B. Kellerabteil) untereinander zu tauschen.
• Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist erforderlich, wenn die beabsichtigte Änderung Gemeinschaftseigentum oder das Wohneigentum eines jeden Miteigentümers betrifft. So müssen zum Beispiel bei Modernisierungsmaßnahmen an den zentralen Versorgungssystemen (neue Zentralheizung) drei Viertel der Eigentümer, die zusammen mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile besitzen, zustimmen. Bei einfachen Instandsetzungsmaßnahmen (neuer Heizkessel) hingegen reicht die Zustimmung einer einfachen Mehrheit.
• Will ein Eigentümer sein Sondereigentum verändern und ändert damit auch das Gemeinschaftseigentum, ist ebenfalls eine Zustimmung der Eigentümergesellschaft erforderlich, zum Beispiel bei der Veränderung der eigenen Wohnräume durch das Entfernen einer tragenden Wand. Denn das bedeutet einen Eingriff in die Bausubstanz, durch den die Statik des Gebäudes verändert wird.

Wichtig ist, vor dem Kauf einer Wohnung die Teilungserklärung gut durchzulesen, da Änderungen im Nachhinein nur unter strengen Voraussetzungen möglich sind.