Vermögensverwaltende GmbH | Die Vor- und Nachteile einer VV GmbH

Wir bekommen immer wieder die Frage gestellt, ob man Immobilien privat kaufen sollte oder lieber in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Die kurze Antwort lautet: Das hängt von der Strategie und den Zielen des Investors ab.

In diesem Beitrag möchten wir die vermögensverwaltende GmbH näher beleuchten, auf ihre Vorteile und Nachteile eingehen und zu guter Letzt darauf eingehen, wann es unserer Meinung nach Sinn macht Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu erwerben und wann nicht.

Hinweis: Wir sind keine Steuerberater und dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar, sondern gibt nur unsere eigenen Erfahrungen wider. Wenn jemand mit dem Gedanken spielt eine vermögensverwaltende GmbH zu gründen, sollte unbedingt vorher der Rat eines Steuerberaters eingeholt werden. 

Doch zunächst einmal die Definition: Was genau ist eine "vermögensverwaltende" GmbH? Im Grunde ist sie erst einmal eine "ganz normale" Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Der Unterschied liegt jedoch in der sogenannten erweiterten Gewerbesteuerkürzung, mit der die Gesellschaft von der Gewerbesteuer befreit wird.

Eine GmbH ist per Definition eine Handelsgesellschaft nach § 13 Abs. 3 GmbHG ("Die Gesellschaft gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des Handelsgesetzbuchs") und ist damit automatisch gewerbesteuerpflichtig. Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr.1 Satz 2 GewStG führt dazu, dass die Gewerbesteuer zu 100% "gekürzt" wird. Dies muss jedes Jahr neu beantragt werden. 

Bedingung für diese erweiterte Gewerbesteuerkürzung ist, dass die Gesellschaft ihre Tätigkeiten auf die Vermietung/ Verpachtung eigener Vermögenswerte beschränkt. D.h. sie darf Immobilien kaufen, renovieren/ sanieren, kontinuierlich in Stand halten und auch veräußern. Der springende Punkt hierbei ist der "verwaltungsähnliche" Charakter der Tätigkeiten. Vereinfacht kann man sagen: Da die vermögensverwaltende Gesellschaft eben nur eigene Vermögenswerte verwaltet und somit nicht gewerblich tätig ist, muss sie keine Gewerbesteuer zahlen.

Wenn die Gesellschaft neben dieser verwaltenden Tätigkeit noch andere gewerbesteuerpflichtige Aktivitäten ausführt, muss sie für diese Tätigkeiten die Gewerbesteuer bezahlen, die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gilt dann nur für die Einnahmen aus Vermietung/ Verpachtung eigener Vermögenswerte.

Wichtig: Die vermögensverwaltende GmbH darf zwar ihre Immobilien veräußern, der Tätigkeitsschwerpunkt darf jedoch nicht auf dem Immobilienhandel liegen, dieser wird als gewerblich eingestuft und führt dazu, dass auf alle Tätigkeiten der Gesellschaft die Gewerbesteuer zu zahlen ist.

Ebenso wichtig zu wissen: Die vermögensverwaltende GmbH verliert das Recht der erweiterten Gewerbesteuerkürzung mit der letzten Immobilie, die sie verkauft. Das leuchtet ein, denn wenn die Gesellschaft keine Vermögenswerte in Form von Immobilien mehr besitzt, dann kann sie nicht mehr der Bedingung entsprechen ihre Tätigkeiten auf die Vermietung/ Verpachtung eigener Vermögenswerte zu beschränken.

Vorteile einer vermögensverwaltenden GmbH gegenüber der privaten Vermietung: 

• Der größte Vorteil und gleichzeitig der primäre Grund für eine vermögensverwaltende GmbH ist die in Summe niedrigere Steuerbelastung. Wegen des Wegfalls der Gewerbesteuer (Kürzung auf 0%), fällt lediglich Körperschaftssteuer an. Inkl. des Solidaritätszuschlags werden Mieteinnahmen somit nur mit 15,825% besteuert. Das ist natürlich ein erheblicher Unterschied, wenn man mit dem Spitzensteuersatz im privaten Bereich vergleicht.
• Aufgrund der niedrigeren Steuerlast kann mehr Kapital reinvestiert werden und somit Vermögen schneller aufgebaut werden. Dieser sogenannte "Spardoseneffekt" wird bereits im ersten Jahr deutlich, entfaltet seine immense Wirkung aber vor allem bei einem längeren Betrachtungszeitraum. 
• Durch die Gründung einer Kapitalgesellschaft dreht man die grundlegende Logik der Besteuerung um. Die Kosten der GmbH und der Vermietung werden aus den Bruttoeinnahmen bestritten, nicht aus den Nettoeinnahmen. Bspw. muss ich als Angestellter ein Auto aus meinem Nettogehalt finanzieren. In einer GmbH werden die Kosten eines Autos aus den Bruttoeinnahmen gedeckt und reduzieren somit das zu versteuernde Einkommen.
• Wie bei jeder anderen Kapitalgesellschaft kapselt auch die vermögensverwaltende GmbH die Haftung ein. Damit erfolgt eine klare Trennung zwischen dem Vermögen der Gesellschaft und dem Privatvermögen.  

Nachteile einer vermögensverwaltenden GmbH gegenüber der privaten Vermietung:

• Im Gegensatz zur privaten Vermietung fällt natürlich der Aufwand und die Kosten der Gründung und des Unterhalts der GmbH ins Gewicht.
• Die in der Vermietung erzielten Einnahmen verbleiben zunächst in der vermögensverwaltenden GmbH und sind nicht auf der privaten Ebene verfügbar. Sie können natürlich an den/ die Gesellschafter ausgeschüttet werden, unterliegen in dem Fall jedoch der Abgeltungssteuer. Inkl. des Solidaritätszuschlags werden Ausschüttungen mit 26,375% besteuert.
• Die vermögensverwaltende GmbH genießt als Kapitalgesellschaft nicht den Vorteil des steuerfreien Verkaufs von Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren (tagesgenau zwischen den Notarterminen). Unabhängig davon, ob eine Immobilie einen Tag oder 50 Jahre in der vermögensverwaltenden GmbH gehalten wurde, muss der Verkaufserlös versteuert werden.

Wann macht es denn nun Sinn, Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH zu erwerben anstatt sie privat zu kaufen?

Zunächst ist es eine Kostenfrage: Rechnet sich die Steuerersparnis mit den zusätzlichen Kosten für die Gründung und Unterhaltung der vermögensverwaltenden GmbH? Dies hängt von den aktuellen Mieteinnahmen der Objekte in der vermögensverwaltenden GmbH ab. Selbst wenn diese aktuell noch nicht genügend Mieteinnahmen abwerfen, ist die Frage, ob sich die Situation in den nächsten Jahren durch den Kauf weiterer Objekte ändert.   

Relevant ist auch die Frage, ob bei der/n in Frage kommende(n) Immobilie(n) eher ein hoher laufender Cash Flow oder eine höhere Wertsteigerung in Zukunft erwartet wird. Da die laufenden Einnahmen in der vermögensverwaltenden GmbH niedriger besteuert werden, jedoch der Verkauf von Immobilien auch nach 10 Jahren voll versteuert werden muss, lohnt es sich tendenziell eher Immobilien mit hohen laufenden Cash Flow und niedrigerer Wertsteigerung in einer vermögensverwaltenden GmbH zu kaufen. 

Doch natürlich hängt die Antwort auf diese Frage stark von der individuellen Lage und Strategie des Investors ab und kann nicht pauschal beantwortet werden.

Eine spannende Strategie ist, wenn man Immobilien zunächst privat ankauft und nach 10 Jahren steuerfrei an seine vermögensverwaltende GmbH verkauft. Damit hat man die Wertsteigerung steuerfrei mitgenommen (auf privater Ebene) und hat gleichzeitig auf Ebene der vermögensverwaltenden GmbH die Abschreibungsgrundlage erhöht bei niedrigerer steuerlicher Belastung der laufenden Einnahmen (nach 10 Jahren!).