Wie errechnet sich die Versteuerung bei einer vermieteten Immobilie?

Sie werden heutzutage immer noch häufig zitiert, die "Steuersparimmobilien" im Osten Deutschlands, mit denen viele in den 1990er Jahren auf die Nase gefallen sind ... doch wie genau funktioniert die Versteuerung des Einkommens aus vermieteten Immobilien?

In diesem Blogartikel erläutern wir wie die Versteuerung der Einnahmen aus vermieteten Immobilien berechnet wird (da wir keine Steuerberater sind, sind dies nur Erfahrungswerte und nicht mit einer steuerlichen Beratung gleichzusetzen!).

Nehmen wir wieder unsere Beispielrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung, die wir bereits im Artikel über den Cash Flow erläutert haben. Wir nehmen an, dass wir sie für 100.000€ erworben haben. 

Monatliche Beispielrechnung zur Übersicht

Zahlungseingänge

Warmmiete:                                                           750€

Zahlungsabgänge

Bewirtschaftungskosten:                                     250€

davon umlagefähige Kosten: 150€

davon nicht umlagefähige Kosten: 100€

Kapitaldienst:                                                         350€

davon Zinsen: 100€

davon Tilgung: 250€

Operativer Cash Flow VOR Steuern:                         150€ 

Die steuerliche Perspektive

Diese monatliche Beispielrechnung sieht aus steuerlicher Perspektive ein wenig anders aus:

Einnahmen

Warmmiete:                                                           750€

Abzugsfähige Ausgaben

Bewirtschaftungskosten ohne Rücklage:          150€

Kapitaldienst:                                                         100€

Abzugsfähige Posten, die KEINE Ausgaben sind

 Abschreibung (2% von 100.000€ p.a.)               167€

Zu versteuernde Einnahmen                                      333€ 

Die größten Unterschiede zur Betrachtung des Cash Flow aus der Vermietung von Immobilien sind:

1. Rücklage wird nicht betrachtet
   Die Rücklage stellt zunächst keinen Kostenpunkt dar, sondern einen Topf, in dem die Eigentümergemeinschaft Geld ansammelt für zukünftige Reparaturen 
2. Tilgung wird nicht betrachtet
   Obwohl die Tilgung an die Bank geleistet werden muss, stellt sie keine absetzbaren Kosten dar, sondern dient Eurem Vermögensaufbau (jeder Euro weniger Restschuld entspricht einem Euro mehr Nettovermögen)
3. Abschreibung wird betrachtet
   Die Abschreibung spiegelt die Abnutzung der Immobilie wider. Steuerlich angenommen werden 50 Jahre Nutzungsdauer (ab dem Zeitpunkt des Kaufs), die dann gleichbleibend mit 2% pro Jahr abgeschrieben/ steuerlich abgesetzt werden können.

Fazit: obwohl der Cash Flow in unserem vereinfachten Beispiel "nur" 150€ pro Monat beträgt, müssen 333€ Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden. Der Cash Flow von 150€ wird somit um die zu zahlende Steuer verringert.

Wie wird die Versteuerung operativ durchgeführt?

Wird die Immobilie privat gehalten (ist also im privaten Bestand), dann wird in der Einkommenssteuererklärung in der sogenannten "Anlage V" eine Rechnung ähnlich der oben beschriebenen ergänzt. Vereinfacht gesagt: Die Einnahmen aus "Vermietung und Verpachtung" werden dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wird die Immobilie in einer Kapitalgesellschaft gehalten (z.B. in einer "vermögensverwaltenden GmbH"), dann werden die Einnahmen in dem Jahresabschluss der Gesellschaft abgebildet und mit der Körperschaftssteuer plus Soli versteuert.

Die Funktionsweise einer vermögensverwaltenden GmbH erklären wir genauer in einem der kommenden Blogartikel.

Hinweis: Zur Vereinfachung wurden Werbunsgkosten sowohl in der Berechnung des Cash Flows, als auch in der steuerlichen Betrachtung außen vor gelassen. Die Abschreibung wurde vereinfacht auf den Kaufpreis angerechnet. 

WICHTIG: Sucht Euch für steuerliche Fragen immer Hilfe bei einem Steuerberater! 

Wenn Ihr weitere Fragen habt, schreibt uns gerne!

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