Was ist das Grundbuch?

Egal ob man eine Immobilie kauft um sie zu vermieten oder um einzuziehen, das Grundbuch ist ein sehr wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses. In diesem Artikel erläutern wir was das Grundbuch eigentlich ist, wie es gegliedert ist und wer es wann einsehen darf. 

Was ist das Grundbuch?

Wikipedia definiert das Grundbuch so: "Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, die hieran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind." (Wikipedia).

Das klingt komplizierter als es ist, deswegen werden wir diese Beschreibung entpacken: 

• öffentliches Register - in Deutschland führen die lokalen Grundbuchämter die Grundbücher
• Grundstücke & grundstücksgleiche Rechte - damit sind Immobilien gemeint, neben Grundstücken auch Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, etc.
• Eigentumsverhältnisse - nur wer im Grundbuch steht, ist wirklich der Eigentümer einer Immobilie
• Belastungen - das können sowohl physische Rechte sein, z.B. wenn Nachbarn das Recht haben das Grundstück zu betreten (Wegerechte) oder finanzielle Belastungen, sogenannte Grundschulden. Wenn man beim Kauf einer Immobilie einen Bankkredit aufnimmt, sichert die Bank ihr Darlehen mit einer Grundschuld ab. Sollte der Eigentümer seinen Kredit irgendwann nicht mehr bedienen können, gibt die Grundschuld der Bank das Recht die Immobilie zu übernehmen und zu verkaufen, um das Darlehen abzuzahlen.  

Zusammenfassend kann man sagen: Im Grundbuch werden alle notwendigen Angaben festgehalten, um den Status einer Immobilie zu bestimmen.

Wie ist das Grundbuch gegliedert?

Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen.

Grundbuch Abteilung 1 – Eigentümer

In Abteilung 1 befinden sich Informationen zu den Eigentümern. Hier steht, wer der oder die Eigentümer sind und (falls es mehrere sind), welchen Anteil sie an der Immobilie besitzen. Eheleute kaufen Immobilien häufig "zu gleichen Teilen" (d.h. jedem gehört die Immobilie zur Hälfte). Es sind aber auch alle anderen möglichen Eigentumsverhältnisse möglich. 

Auch Informationen zu Erbbauberechtigten und Versteigerungsvermerke befinden sich in Abteilung 1, falls sie relevant sind.

Grundbuch Abteilung 2 – Lasten & Beschränkungen

Abteilung 2 beinhaltet alle Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie "lasten". I.d.R. handelt es sich hier um eingetragene Rechte anderer, die sich auf die Immobilie auswirken. Dies sind bspw.:

• Nutzungsrechte,
• Wegerechte,
• Wohnrechte,
• Nießbrauchrechte,
• Erbaurechte,
• Vorkaufsrechte, u.Ä.

Grundbuch Abteilung 3 – Grundschulden

In Abteilung 3 werden alle Grundschulden aufgelistet, mit denen die Immobilie "belastet" ist. Wenn man den Kauf einer Immobilie mit einem Darlehen einer Bank finanziert, sichert die Bank ihren Kredit i.d.R. durch eine Grundschuld ab.

Sie tut das, um für den Fall, dass der Eigentümer der Immobilie seine Darlehensraten nicht mehr bezahlen kann, eine Möglichkeit zu haben, die Immobilie in den Bestand der Bank aufzunehmen und dann ggf. zu "verwerten". Verwerten bedeutet in diesem Fall, dass die Bank die Immobilie in die Zwangsversteigerung gibt, seltener ist der Fall, dass die Bank die Immobilie selbst langfristig behält und vermietet.

Wichtig zu wissen: Auch wenn der Eigentümer seinen Kredit vollständig zurückgezahlt hat und somit keine Schulden mehr bei der Bank hat, die den Kauf seiner Immobilie finanziert hat, werden Grundschulden nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Natürlich hat die Bank in diesem Fall keinen Anspruch mehr auf die Darlehensraten, der Kredit ist ja vollständig getilgt. Wer das jedoch auch im Grundbuch so festhalten will, muss die "alte" Grundschuld löschen lassen, was jedoch nur über den Notar möglich ist.

Wer darf Einsicht ins Grundbuch nehmen?

Obwohl das Grundbuch in Deutschland ein offizielles Register ist, darf nicht jeder "einfach so" das Grundbuch einer Immobilie einsehen. Dazu muss ein "berechtigtes Interesse" nachgewiesen werden. Die Meinungen können teilweise stark auseinander gehen, in welchen Fällen so ein berechtigtes Interesse vorliegt. 

Man kann jedoch allgemein davon ausgehen, dass die folgenden Personenkreise Einsicht nehmen dürfen:

• der Eigentümer selbst,
• Gläubiger (z.B. Banken), die eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen haben,
• Erben des Eigentümers,
• offizielle Behörden und Notare

Wir hoffen in diesem Artikel das Grundbuch etwas erläutert und offene Fragen beantwortet zu haben.