Wie funktioniert eine Eigentümergemeinschaft?

Einfach gesagt, ist die Eigentümergemeinschaft die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Eine Wohneigentumsanlage kann, muss aber nicht ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentümergemeinschaft kann sich auch über mehrere Gebäude erstrecken. 

Die Eigentümergemeinschaft wird oft auch als Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet und "WEG" abgekürzt.

Als Besitzer einer Eigentumswohnung wird man Miteigentümer einer ganzen Immobilie. Der persönliche Anteil errechnet sich durch die Quadratmeterzahl der einzelnen Wohnung gemessen an der Größe des Gesamtobjektes.

Zunächst einmal ist jeder Eigentümer für seine Wohnung, sein "Sondereigentum", verantwortlich. Daneben ist er aber auch Miteigentümer am "Gemeinschaftseigentum" der Immobilie. Was Gemeinschaftseigentum ist, definiert die Teilungserklärung genau. In diesem Blogartikel haben wir uns bereits mit der Teilungserklärung befasst. Zum Gemeinschaftseigentum zählen i.d.R. das Dach, das Treppenhaus etc., also dinge, die keiner einzelnen Wohnung direkt zugeordnet werden können. Wenn z.B. das Dach neu gedeckt werden soll, müssen dies alle Eigentümer beschließen.

Um die Eigentümergemeinschaft möglichst gut zu koordinieren, wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft ein Verwalter bestellt. Seine Aufgaben umfassen insb.:

• Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer und der Hausordnung, 
• Veranlassung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, 
• Verwaltung der Lasten- und Kostenbeiträge sowie der Gelder der Gemeinschaft,
• Entgegennahme aller Zahlungen und Leistungen in der laufenden Verwaltung. Hierzu gehört insbesondere die Erstellung der Jahresabrechnung zum Ablauf des Wirtschaftsjahres

Darüber hinaus muss der Verwalter einmal im Jahr mit den Eigentümern eine Eigentümerversammlung abhalten und bei dieser das Protokoll führen. 

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Treffen der Eigentümergemeinschaft. Hier werden aktuelle Themen, Vorschläge und Probleme besprochen und im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten. Die Eigentümerversammlung kann Entscheidungen über den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums treffen. Die Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder durch eine Vollmacht vertreten sind.

Neben dem Verwalter kann es auch einen Verwaltungsbeirat geben, wenn dies von den Wohnungseigentümern gewünscht ist. Dieser soll den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen und den Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Rechnungslegung, Kostenvoranschläge und entsprechende Stellungnahmen vor einer etwaigen Beschlussfassung prüfen.